第13回 賃貸物件の修繕,原状回復について
 前回のコラムでは,2020年(平成32年)までに施行が予定されている改正民法(債権法)による不動産賃貸借契約について,契約期間,これまで定義の明文がなかった敷金の新設規定について解説しました。
 今回のコラムでは,賃貸目的物の修繕、原状回復について解説していきたいと思います。

賃貸人による修繕

 賃貸人は,賃借人に賃貸目的物を使用及び収益させる義務を負います(民法601条)。そのため,賃借人の責任がなく,賃貸目的物に雨漏りが生じたり,トイレや風呂などの設備が故障して使えなくなった場合に,賃貸人は賃貸目的物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負います(民法606条1項本文)。

 それでは,例えば,賃借人の過失(不注意)で窓ガラスを割ってしまったように,賃借人の責任で修繕が必要になった場合にも賃貸人は修繕義務を負うのでしょうか。

 現行民法には,この点について規定はありませんでした。そこで,改正民法において,賃借人の責めに帰すべき事由によって修繕が必要になったときは,賃貸人は修繕義務を負わないと規定されました(改正民法606条1項ただし書き)。

 では,賃借人から賃貸目的物の修繕を求められたとき,賃貸人としてはどのように対応すべきでしょうか。

 賃借人の責任でなければ,賃貸人は修繕義務を負います。他方で,賃借人の責任であれば賃貸人は修繕義務を負いません。ところが,賃貸人において,賃貸目的物の破損や故障が賃借人の責任によるものかどうか,判断がつきません。

 そこで,賃貸人としては,破損や故障の原因について賃借人から十分に説明を受けたうえで修繕義務を負うかどうか判断しなければならないので,注意が必要です。


 ところで,賃貸借においては,その期間中に賃貸目的物を修繕しなければならない場合が多く生じます。そのためにかかる費用として,民法は2つの費用を想定しています。ひとつが,賃貸目的物を通常の用法に適する状態において保存するための費用(必要費)で,他方は,賃貸目的物を改良することにより,物の価値を客観的に増加させるための費用(有益費)です。賃貸借契約においては,賃貸人が必要費や有益費を負担しないとの特約が設けられていることがありますが,このような特約は有効でしょうか。

 必要費については,電灯が切れたときに交換するような小規模な修繕であれば,賃貸人がその費用を負担しないとする特約は有効と考えられます。もっとも,屋根や柱といった建物の躯体に関わる大規模な修繕については,これらの大規模修繕の費用を賃貸人が負担しないとの特約は無効と考えられます。このような大規模修繕が必要であれば,賃貸人として賃借人に目的物を使用収益させる義務を果たしていないといえるからです。

 有益費については,賃貸目的物の使用収益に必ずしも必要な修繕とはいえず,賃借人の判断で支出する費用なので,賃貸人が負担しないとする特約は有効であると判断されやすいです。
 

賃借人による修繕

 賃借人は賃料を払って賃貸目的物を使用及び収益できるだけなので,賃借人は賃貸人に無断で賃貸目的物に物理的な変更を加える修繕はできないのが原則です。

 しかし,賃借人が賃貸人に対して修繕を求めたとしても対応してもらえず,賃借人に不都合が生じる場合もあります。

そこで今回の改正民法では,

 ①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し,または賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず,賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき,または

 ②急迫の事情があるとき

は賃借人は修繕することができるとされました(改正民法607条の2)。

 ①について,「相当の期間」とは,故障や破損の規模・内容,必要な修繕の範囲・内容,修繕にかかる費用によってケースバイケースですが,3日から1週間くらいと考えるべきでしょう。

②については,例えば,豪雨災害に伴う雨漏り,給水設備の故障による断水などは日常生活に支障を来たすため,ただちに修繕する必要があるので急迫の事情があるといえるでしょう。

原状回復

 居住用マンションや事務所など賃貸借契約が終了した場合,賃借人は賃貸目的物を賃貸人に明け渡しますが,このときに賃借人が賃貸借契約に基づき賃貸目的物の引渡しを受けた当初の状態に戻すことを原状回復といいます。

 ところが,原状回復の範囲については,カーペットに飲み物をこぼした跡や手入れ不足の結果生じたシミやカビ,壁に張ったポスターの跡,たばこなどのヤニ・臭いなど,どこまで賃借人が原状回復義務を負うのか,民法に明文の規定はありませんでした。

 国土交通省住宅局は,トラブルの多い賃貸目的物の退去時における原状回復について,原状回復にかかる契約関係,費用負担等のルールの在り方を明確にして,賃貸借契約の適正化を図るために,原状回復にかかるガイドラインを発行しています。

 今回の改正民法でも,賃借人は,賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。)がある場合において,賃貸借が終了したときは,その損傷を原状に復する義務を負う,とされました(改正民法621条本文)。

 これまでも判例において,賃借人の原状回復義務の範囲に通常損耗,経年変化による損傷は含まれないと解されてきたことを明文化したものです。

 また,賃借人の責任によらずに生じた損傷については,賃借人は原状回復義務を負わないと規定されています(改正民法621条ただし書き)。

 このように明文化されたとしても,当該規定は任意規定なので,特約において通常損耗などを賃借人の原状回復義務に含めることは可能です。

 もっとも,これまで同様,通常損耗や経年変化による損傷についてどの範囲で原状回復義務を負わせるのか,具体的に範囲を明示しておく必要があります。賃貸人が原状回復義務を負う範囲を具体的に明示していなければ,特約は無効と解されてしまいますので注意が必要です。
 

 今回は不動産賃貸借における目的物の修繕の負担,原状回復に関する改正点について解説してまいりました。
 今回の改正で,これまで規定がなかった点や判例の理解が明文化されました。とはいえ,修繕の負担者や原状回復に関する規定については,これまで同様任意規定であるため,特約を定めることが可能です。賃貸人の立場からは,賃貸借契約書において賃借人が修繕義務,原状回復義務を負う範囲を具体的に定めて明示する必要がありますし,賃借人の立場からはこうした義務に関する契約条項を十分に確認の上,納得して契約を締結する必要があります。

                 

この記事を書いた人

吉山 晋市(よしやま しんいち) 弁護士法人みお綜合法律事務所 弁護士
大阪府生まれ 関西大学法学部卒業
弁護士・司法書士・社会保険労務士・行政書士が在籍する綜合法律事務所で,企業法務,不動産,離婚・相続,交通事故などの分野に重点的に取り組んでいる。

弁護士 吉山 晋市

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